Жилищата в ЕС поскъпнаха с 4,7% на годишна база през второто тримесечие на 2026 г., докато наемите нараснаха с 3,0%. България е сред най-бързо растящите пазари. Цените у нас са с 14,3% над средното равнище за 2025 г., показват данните на Евростат, публикувани на 1 октомври 2026 г.

Покупката на жилище поскъпва по-бързо от наема. За купувачите това означава по-висока входна цена и по-голяма зависимост от кредита.

Това е разликата между два пазара. Купувачите плащат все повече за самия имот, а наемодателите не могат да увеличават наемите със същото темпо.

България остава сред лидерите

При сравнението между второто тримесечие на 2026 г. и средната стойност за 2025 г. най-силен ръст на жилищните цени в ЕС има в България, 14,3%. Следват Португалия с 14,2% и Литва с 12,8%.

Друг показател дава още по-висока стойност за България. На годишна база, спрямо второто тримесечие на 2025 г., цените у нас са нараснали с 15,5%.

Това не е противоречие, а резултат от различната база за сравнение. Едната стойност се съпоставя със средната цена за цялата 2025 г., а другата със същото тримесечие година по-рано.

Защо цените изпреварват наемите

Основният натиск идва от търсенето на собствено жилище. Ниските лихви по ипотечните кредити и стабилният пазар на труда поддържат интереса към покупките, посочва Българската народна банка.

В края на август 2026 г. жилищните кредити в България достигат 19,328 млрд. евро. Това е годишен ръст от 25,2%.

Когато кредитът остава сравнително достъпен, повече домакинства могат да купуват. Така конкуренцията за наличните имоти се засилва и подкрепя цените.

Наемите се движат по-бавно, защото зависят пряко от доходите на наемателите и от сумата, която те могат да отделят всеки месец.

Разликата има и инвестиционен ефект. Ако жилището поскъпва по-бързо от дохода от наем, възвръщаемостта се свива, освен ако наемът не се увеличи или имотът не бъде купен на по-ниска цена.

Наемите растат навсякъде, но не еднакво

Евростат отчита увеличение на наемите във всички държави от ЕС при сравнението между средната стойност за 2025 г. и второто тримесечие на 2026 г.

  • Румъния: 41,2% ръст
  • Хърватия: 22,1% ръст
  • Словения: 10,2% ръст

В ЕС жилищата са поскъпнали с 4,1% спрямо средната стойност за 2025 г., а наемите са се увеличили с 2,6%.

Така покупката се отдалечава от наема като цена на входа, докато месечният разход за наем расте по-плавно.

Какво означава това за купувачите

  • За купувачите: по-високите цени означават по-голямо самоучастие и по-висока месечна вноска при същия срок на кредита.
  • За наемателите: натискът върху наемите продължава, но средно в ЕС е по-слаб от поскъпването на самите жилища.
  • За кредитополучателите: Българската народна банка ограничава съотношението между кредита и стойността на имота до 85%, месечните плащания по дълга до 50% от дохода и срока на кредита до 30 години.
  • За инвеститорите: бързият ръст на цените може да намали доходността от наем, ако месечните приходи не се увеличават със същия темп.

Българската народна банка предупреждава, че силният кредитен растеж и по-голямата задлъжнялост изискват наблюдение, дори когато необслужваните кредити остават ниски.

В края на юни 2026 г. делът на необслужваните кредити и аванси е 2,65%. Централната банка посочва, че този показател не е достатъчно основание бъдещият риск да се смята за малък.

Пазарът вече разделя купувачите и наемателите

Данните показват, че жилищният пазар не натоварва всички по един и същи начин. Купувачите се сблъскват с ускоряваща се цена на имота и нужда от повече собствен капитал.

Наемателите усещат по-бавен, но постоянен ръст на месечните разходи. Разликата между двата пазара се отразява пряко върху семейния бюджет.

Докато кредитът остава достъпен, а предлагането не успява да настигне търсенето, цените на жилищата ще имат по-силен стимул за растеж от наемите.

За домакинствата това означава, че изборът между покупка и наем става все по-зависим от дохода, спестяванията и риска от по-висока задлъжнялост.